1. 阿里云>
  2. 商标服务>
  3. 商标分类>
  4. 商标资讯>
  5. 2018房地产企业税务筹划问题分析

2018房地产企业税务筹划问题分析

据阿里云财税小编了解,在“十二五”期间国务院提出完成“营改增”改革规划后,“营改增”政策成为各相关行业研究的热点,至财税〔2016〕36号文正式发布,房地产企业“营改增”就此尘埃落定。

虽然“营改增”作为我国税收制度的减税措施,但由于房地产企业涉及的行业较多、项目建设的周期较长、成本费用构成复杂,其也需要进行合理的税收筹划,并对过渡期的税务政策进行充分的学习。根据房地产企业自有的项目具体开发情况,进行合理的税务预测,选择适应本企业的计税方法,选定符合要求的上下游合作单位,取得可抵扣的增值税专用发票,从而有效地降低企业的整体税负。

一、“营改增”对房地产企业税务筹划的影响

(一)税负水平的影响

根据国家税务总局2016年3月31日发布的《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》,确定了房地产开发企业一般纳税人在2016年4月30日之前开工的房地产老项目,可以选择简易征税和一般计税两种方式进行增值税预缴和申报。2016年4月30日之后开工的新项目必须选择一般计税方式进行增值税预缴和申报,小规模纳税人以简易征税方式进行增值税预缴和申报。

选择简易征税方式的房地产企业,假设其所售房价为100万元,原先缴纳营业税5万元,“营改增”后,房地产业的增值税征收率为5%,则增值税计算为100/(1+5%)*5%=4.76(万元)。且公告中规定在收到预收款时先按照3%的预征率预缴增值税,因而选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了税负。

选择一般计税方式的房地产企业新项目,增值税实际税负取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。因而房地产企业需要对增值税发票的取得进行科学管理,确保房地产项目开发所对应的成本费用可以进项抵扣,从而达到减少税负的目的。

对于可选择简易征收和一般计税两种方式的一般纳税人的房地产老项目,需要根据项目自身的已售部分,及未来可取得的进项抵扣金额进行科学的测算,比较哪一种计税方式的整体税负对企业更为有利。例如,选择一般计税方式,企业需要与原有供应商进行充分的协商沟通,确保未来结算的成本费用均可以取得增值税专用发票,才能计入增值税进项可抵扣税额,从而落实企业整体税负的变化。

(二)盈利水平的变化

增值税作为价外税,相对于营业税减少了中间环节的重复征税问题,对房地产企业整体来说,可以起到减少税负的作用。对于选择简易征收的房地产企业,增值税作为价外税在减少企业实际销售收入的同时也减少了流转税额,在相同的房价下,两种计税方法的毛利相同。对于一般计税的房地产企业,项目整体的税负取决于可抵扣进项税额,即成本费用相应可抵扣增值税发票的获取,可抵扣进项税额发票的取得直接影响企业整体的利润水平。另外“营改增”后土地增值税清算时,将以不含税的收入与成本费用计算,需要对销售定价进行合理的测算,避免土地增值税税率临界点,造成企业净利润的变化。

(三)企业财务管理的变化

首先,增值税专用发票可以作为企业的进项税额抵扣,因而需要房地产企业加大对增值税发票的管理力度,对不可抵扣的或抵扣额度小的项目要充分的学习和掌握。其次,“营改增”对房地产企业的会计核算提出了更高的要求,营业税的会计科目设置相对简单,而“营改增”后企业需要根据不同的业务增加会计核算科目,对不同的涉税业务进行区别核算。因而,房地产企业需要对财务管理人员进行系统的培训,对房地产企业使用的财务核算系统也要进行相应的升级处理。因增值税专用发票在企业取得后180天内需要进行认证才能抵扣,因而需要由专人负责建立详尽的发票台账,及时认证,确保取得的专业发票可按期抵扣。

二、“营改增”政策后房地产企业税务筹划的应对措施

(一)政策过渡期选择合理的计税方式及合理定价

“营改增”政策虽然已正式推开,各项执行细则也在逐步地颁布,但因房地产项目的开发周期较长,涉及的范围广,对一般纳税人在过渡期存在的两种计税方法,如选择了简易征收方式,在36个月内不能更改。因而。房地产企业应根据项目自身的实际情况,进行准确的测算,比较实行不同计税方法给企业带来的税负变化,确定合理的计税方法。对于开发周期较长有可能更改为一般计税方式的项目,在简易征收阶段需要做好变更计税方式的相关准备工作,对于后续可以抵扣的成本费用支出,特别是使用周期较长的权益性资产购入,应尽可能取得增值税专用发票,并及时认证计入进项税额可抵扣金额,便于更改计税方法后可以抵扣进项税额。房地产企业对产品的定价也要进行合理的测算,特别是项目整体的土地增值税的测算,需要规避土地增值税税率的临界点,合理调整价格,不能盲目地向消费者转嫁税负而增加了项目整体的税负,从而降低了房地产项目的整体利润率。

(二)加强成本费用管理、提高进项抵扣金额

“营改增”政策实施后,采用一般计税方法的房地产企业,需要对上下游合作单位合理合规的取得相应增值税专用发票进行增值税进项税额的抵扣。因而,房地产开发企业要加强增值税发票的发票管理、首先在材料供应商的招标采购阶段,就需要财务人员的介入,提前进行税票事宜的沟通,严格要求供应商具备相应的资质,及时开具可进项抵扣的增值税专用发票。其次,对施工单位资质也需进行提前审查,选取具有增值税一般纳税人资格的施工企业,确保及时取得增值税专用发票。最后,应根据合同实际执行情况及付款节点,严格要求供应商及时提供可进项抵扣的增值税专用发票,尽量做到合同签署方、发票提供方及收款单位三者一致,并加强工程合同决算的管理,及时与施工企业进行工程决算,在项目竣工验收时,及时完成会计核算的要求,做到销项税额与进项税额抵扣相匹配。

(三)企业发展战略调整,优化产品结构

在目前的宏观调控大背景下,房地产开发企业的税负将很难通过单纯的提高售价来转嫁给消费者,因而房地产开发企业有必要增加多元化的产品组合策略来有效地降低整体税负,如商业地产的定价权较灵活,可以实现税负转嫁。“营改增”政策对新老房地产项目不同征收税率的规定,需要企业根据自身项目的实际开发进度选择适当的计税方法,对同一地块的不同产品,需要进行成本费用的合理分摊,使得收入与成本费用相匹配。房地产企业在“营改增”的背景下,可以考虑自身的战略转型,调整目标客户群体及产品定位,优化企业的产品种类和结构,根据市场需求向多业态发展,实现企业战略转型,从而降低企业税负。

(四)加强税票内部控制,提高财务管理水平

版权声明: 本文整理于互联网,所有内容仅供用户参考。若发现内容中有涉嫌抄袭的内容,欢迎发送邮件至:zixun-group@service.aliyun.com 进行沟通,并提供相关证据。工作人员会在5个工作日内联系,一经查实,本站将立刻删除涉嫌侵权的相关内容。

相关阅读
更多>
商标买卖的收费标准是怎样的?怎么计算?
商标买卖的收费标准是怎样的?怎么计算?商标买卖即商标转让,卖方可以通过卖商标将资金进行回流;买方可以通过买商标拥有一枚响亮的商标从而更好的宣传品牌。那么商标买卖的收费标准是怎样的呢?怎么计算呢? 关于一个商标的市场价格不是一定不変的,这个与商标本身有直接的关系。一个好的商标,像当年的苹果,这样的转让4个亿也没有什么大不了的,不过通常,这样的情况很少见,数据表明8成的商标转让价格在3-10万,其...
2020.06.28
代办注册营业执照需要多少费用
代办注册营业执照需要多少费用?代办注册营业执照给创业者省去了不必要的时间,但是现在外面那么多的代办机构,不知道哪些才是专业的,也不知道收费怎么样,接下来就让阿里云财税为大家解答一下代办注册营业执照的费用。 一、代办营业执照注册要多少钱? 1、公告费:320元人民币。 2、营业执照工本费:80元人民币。 3、工商登记费:注册资本的万分之八。 部分地区的工商局还会收取电子营业执照费用、法人培训费...
2020.06.29
简单了解一下公司变更法人流程
对于一个正规的公司来说,法人是最重要的。如果在经营中需要进行法人变更的话,可以按照相关流程进行变更。下面阿里云财税就给大家说一下公司变更法人流程以及需要的材料。 一、法人变更的释义 公司的法定代表人通常被大家约定俗成简称为法人。公司本身是没有意志的,公司的股东会或董事会可依据法律和公司章程来使公司“产生自己的意志”,但产生了意志后,还需要对外“交流”,负责向公司内外“表达公司意志 ”的人就...
2020.06.29
选择注册公司这些问题得知道
在国家政策持续鼓励下,一大帮人成为“创客”注册成立自己的公司。阿里云财税提醒您,注册公司这些问题你一定得知道! 经营范围不是写的越多越好,这样会增加你的税种带来不必要的纳税申报,况且对于您的客户来说专业专注不见得是坏事;业务规模的扩张再行变更经营范围也很简单; 变更经营范围: 不同行业公司经营范围示例:(列表:科技类公司经营范围、贸易类公司经营范围、软件类公司经营范围、广告传媒类公司经营...
2020.06.29
车辆费扣除比例
问:车辆费可以在企业所得税汇算清缴前扣除吗? 答:企业固定资产无车,同时也没有签署租赁协议和取得相应的租赁发票,其车辆费用全额调增;反之发生的相关费用,可以在应纳税所得额前扣除;其中如果是私车公用的车辆保险费是不允许在应纳税所得额前扣除的。
2020.07.09
增值税小规模纳税人缴纳随增值税消费税附征的附加税费也实行季申报吗
答:是的。根据《国家税务总局关于合理简并纳税人申报缴税次数的公告》(国家税务总局公告2016年第6号)规定,增值税小规模纳税人缴纳增值税、消费税、文化事业建设费,以及随增值税、消费税附征的城市维护建设税、教育费附加等税费,原则上实行按季申报。公告自2016年4月1日起施行。 关于我们:更多会计代账信息请登录:https://tm.aliyun.com/
2020.07.10
小规模纳税人最新附加税政策
  问:小规模纳税人最新的附加税政策是什么? 答:由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加;增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附...
2020.07.10
企业灵活用工您知道多少
据阿里云财税悉,2019年1月1日起,“社保”由税务部门统一进行征收。社保入税的新政信息虽然已传遍企业,但是其真正落实细则和规范规定还有待企业或机构进行教育普及。 分别有49.1%和29.6%的企业人力资源从业者认为,新政起到了规范用工制度以及保障员工利益两大作用。 20.3%的企业人力资源从业者认为新政对企业的异地用工起到改善作用。     不难发现,大部分企业人力资源从...
2020.07.27
如而选择代理记账报税公司 该从哪些方法去考察
现在的小微企业中,都没有专业的财务人员,一般都是聘请财务公司来记账、报税。下面阿里云财税就和大家一起来看看如而选择代理记账报税公司,该从哪些方法去考察? 拥有正规营业执照 可以说,做账代理公司是否拥有正规营业执照是判定企业能否选择其进行财务委托的先决条件。这是因为,凡是合法、规范运营的做账代理公司,其都是经过财政局审核批准,并按要求进行工商登记成立的。而且,还都具有正规营业执照和经营许可。这样企...
2020.07.27
注意 2018年度企业所得税汇算清缴有这些变化
多部会计准则作了修订,财务报表有所变化,企业办理资产损失和享受税收优惠的程序性规定得到简化,税前扣除凭证有了更加具体的规定,纳税申报表有所调整……一系列会计准则及税收法规发生了变化。 如果不能准确了解这些变化点,很有可能在实操层面出现错误,进而影响汇算清缴。这就跟着阿里云财税一起来看看吧!   会计准则有调整 企业要关注会计准则及财务报表的变化,尤其是要注意“税金及附加”“资产处置收益...
2020.07.27
查看更多 箭头
阿里云大学 云服务器ECS com域名 网站域名whois查询 开发者平台 小程序定制 小程序开发 国内短信套餐包 开发者技术与产品 云数据库 图像识别 开发者问答 阿里云建站 阿里云备案 云市场 万网 阿里云帮助文档 免费套餐 开发者工具 企业信息查询 小程序开发制作 视频内容分析 企业网站制作 视频集锦 代理记账服务 企业建站模板