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对现行土地增值税清算条件规定的审视

在进行土地增值税清算时,有一个特别重要的事情就是要确认何时进行土地增值税。如果一个增值不高的项目,那么及早清算对企业有利;而如果一个增值较高的项目,如果拖延清算就会存在延迟纳税的套利空间。

我们在土地增值税清算中存在“应当清算”与“可要求清算”两个概念。国税法[2006]187号及国税发[2006]91号文规定:

符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

在应进行清算的语境下,纳税人的权利义务是明确的,即只要满足了上述条件就必须在规定的时限内完成清算。而实务中,对于一个正常开发的楼盘,要完成100%的销售是极为困难或跨期较长的。所以,通常一个清算项目都只是满足“可要求清算”的条件,尚不满足“应当清算”的条件。可以要求清算的主体是主管税务机关,而非纳税人。在这里,国家税务总局以“可”措辞,而不用“应当”或者“必须”,就相当于授予了主管税务机关选择性的自由裁量权(其可以自由选择做还是不做,当然,大家也额外品出了可以选择“何时做”的意思)。如果税务机关对于“可要求清算”的标准不清晰,就容易出现纳税人之间的税收待遇不公平:有的企业达到清算条件马上就要清算缴税,而有的企业只要不全部销售,就可能一直不进行清算,占用资金。几年下来,光资金利息的差距就是一大截。

因此,我们应当重新审视土地增值税清算条件的设置:

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